🏠 전세 사기 예방 필수 가이드! 깡통전세 당하지 않으려면 계약 전에 이것만은 꼭 확인하세요

전세 사기 예방 필수 가이드! 깡통전세 차단!

 

안녕하세요 사장님들🙂
오늘은 부동산 계약할 때 정말 많은 분들이 걱정하는 ‘전세 사기’,

특히 요즘 뉴스에 자주 등장하는 **‘깡통전세’**를 예방하는 방법을 알려드리려고 합니다.

 

“전세 계약만 잘하면 괜찮지 않을까?” 하고 쉽게 생각했다가 평생 모은 돈을 잃는 사례가 정말 많아요!
그만큼 계약 전에 꼼꼼하게 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

오늘 이 글만 잘 읽어도 깡통전세를 피할 확률이 훨씬 높아질 겁니다.

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📌 깡통전세란?

‘깡통전세’란 집값(매매가)보다 세입자의 보증금이 높거나 비슷해서, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다.

 

예를 들어 👇

• 아파트 시세: 2억 원
• 세입자 전세보증금: 1억 8천만 원
• 집주인 대출금: 1억 5천만 원

이 경우 집이 경매로 넘어가면 대출이 먼저 상환되고, 세입자는 보증금 대부분을 돌려받지 못할 수 있습니다.
📉 즉, 집값 대비 보증금이 너무 높을수록 위험한 전형적인 깡통전세 구조예요.

출처 : 한국경제 / 조선일보

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✅ 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지 체크포인트

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1️⃣ 등기부등본 확인 (기본 중의 기본)

계약 전에는 무조건 등기부등본을 확인하세요.
✅ 확인 포인트:

• 소유자가 맞는지 (임대인이 진짜 주인인지)
• 근저당권·가압류 등 권리관계가 없는지
• 대출금이 많은 집인지

👉 등기부등본에서 근저당권이 많다면 보증금이 밀릴 위험이 높습니다.
👉 핵심은 계약 당일 또는 전날 다시 한 번 최신 등본을 떼보는 것도 필수예요.

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2️⃣ 매매가 대비 전세보증금 비율 확인

가장 핵심적인 부분입니다.

• 매매가 대비 전세보증금이 80% 이상이면 위험 신호🚨
• 70% 이하라면 비교적 안전한 편입니다.

👉 깡통전세 사기 사례 대부분이 전세보증금이 매매가보다 높거나 비슷한 경우예요.

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3️⃣ 전입세대열람원 확인 (선순위 세입자 체크)

이미 세입자가 살고 있는 집이라면 전입세대열람원을 열람해서 본인보다 앞선 세입자가 있는지 확인하세요.

• 앞선 세입자가 있다면, 경매 시 그 사람이 먼저 보증금을 돌려받습니다.
• 특히 소액보증금 보호 대상이 앞서 있으면 내 보증금이 뒤로 밀려 손해 볼 수 있어요.

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4️⃣ 확정일자 & 전입신고는 계약 당일 필수

계약을 체결했다면 반드시 확정일자와 전입신고를 즉시 완료하세요.

• 확정일자는 임차권을 법적으로 보호받을 수 있는 첫 단추입니다.
• 늦게 받을수록 다른 채권자보다 순위가 뒤처져 보증금 보호가 어려워질 수 있어요.

📌 팁: 계약 다음 날 은행 대출 실행 전이라도, 계약서 원본으로 확정일자 먼저 받는 게 안전합니다.

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5️⃣ 보증보험 가입 여부 확인 (마지막 방어막)

요즘은 전세보증금 반환보증 보험 가입이 거의 필수입니다.

• 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, HF주택금융공사 등에서 가입 가능
• 집주인이 동의하지 않아도 세입자가 단독으로 가입 가능한 경우도 있으니 확인하세요.

📌 팁: 보증보험 가입이 거부된다면, 그 자체가 ‘위험 신호’일 수 있습니다.

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⚠️ 이런 전세 계약은 피하세요 (실제 사기 전조 사례)

🚨 보증금이 매매가보다 높다
→ 깡통전세 전형적인 구조

🚨 집주인이 계약을 서두른다
→ 급하게 진행하려는 계약은 대부분 문제가 있습니다.

🚨 등기부등본을 보여주지 않는다
→ 권리관계에 문제가 있을 가능성 높음

🚨 보증보험 가입을 꺼린다
→ 이미 담보 설정이 많거나 위험한 경우일 수 있음

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✅ 전세 계약 안전 체크리스트 (요약)

✅ 항목꼭 해야 할 이유

등기부등본 확인	소유자·근저당 여부 확인
매매가 대비 보증금 비율 점검	깡통 위험 여부 판단
전입세대열람원 열람	선순위 임차인 여부 파악
확정일자+전입신고	보증금 법적 보호 확보
보증보험 가입	최후의 안전장치 확보

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📌 마무리 조언

좋은 부동산을 만나신다면 이러한 절차를 모두 중개님이 해주시니 부동산 선택도 아주 중요합니다.

한 번의 계약이 평생 돈을 지켜줄 수도 있고, 반대로 인생을 무너뜨릴 수도 있어요.

👉 계약 전에 오늘 알려드린 5가지만 꼼꼼히 체크하면 깡통전세 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
👉 특히 보증금 대비 매매가 비율 + 보증보험 가입 여부는 무조건 눈여겨보세요!

 

대부분 부동산에서 설명을 해주지만 결국 모든 책임은 나에게 돌아오니 계약자 본인도 해당 내용을 꼭 인지하시는게 가장 좋습니다.

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💡 앞으로도 부동산 계약할 때 꼭 알아야 할 꿀팁들을 계속 정리해드릴게요.

 

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여러분의 한 번의 클릭이 큰 피해를 막아줄 수 있습니다!