수도권 미분양 많은 지역 TOP5 (2025년 최신판)
“공급은 넘치고 수요는 주춤… 지금 시장에서 어떤 지역을 주의 깊게 봐야 할까요?”
안녕하세요 사장님들😊
오늘은 요즘 사람들이 정말 많이 궁금해 하시는 주제 ! 바로 **“수도권 미분양이 많은 지역 TOP5”**를 정리해드리려 합니다.
요즘 부동산 시장, 공급이 한꺼번에 쏟아지면서 생각보다 미분양 물량이 꽤 많은 지역들이 있습니다. 그런데 중요한 건 “많으니까 위험하다”가 아니라, 왜 많은지를 이해하고 기회인지 리스크인지를 구분하는 거예요.
그럼 지금부터 서울·경기·인천 순으로 자세히 살펴보시죠 👇
🥇 1위 경기 평택시 – 약 3,482가구💡 현장 포인트
- 공급이 많다고 해서 무조건 위험한 건 아닙니다.
- 오히려 **일부 단지들은 분양가 조정이나 특별 조건(중도금 무이자 등)**을 내놓는 경우도 있어요.
- 다만 단지별로 입지와 교통, 전세가 대비 분양가를 꼼꼼히 비교해야 합니다.
👉 이런 지역은 “공급 과잉 → 초기 미분양 → 조건 완화 → 투자 기회” 흐름이 자주 나타납니다.
🥈 2위 경기 양주시 – 약 1,642가구💡 현장 포인트
- 양주는 앞으로 GTX-C, 7호선 연장 등 호재가 예정돼 있습니다.
- 아직 “현재 가치”보다 “미래 가치”가 큰 지역이라, 입지·호재별로 옥석 가리기가 필요해요.
- 초기 미분양 단지를 잘 선별하면 저렴한 조건으로 장기 보유 전략도 가능합니다.
👉 “지금은 미분양”이지만 교통이 뚫리는 순간 수요가 달라지는 전형적인 지역이에요.
🥉 3위 경기 이천시 – 약 1,190가구💡 현장 포인트
- 주변 직주근접 수요(현대엘리베이터·SK하이닉스 등) 분석이 필수입니다.
- 배후 수요가 탄탄한 지역이라면 지금 미분양이라도 “공급 과잉의 일시적 현상”일 수 있어요.
👉 일시적인 조정기일 뿐, 입주 시점에는 물량이 빠르게 해소되는 경우도 많습니다.
🏅 4위 인천 서구(검단신도시) – 군·구별 미분양 최다 지역💡 현장 포인트
- 전체적으로 미분양이 많지만, 역세권·중심상업지 인근 단지는 여전히 인기가 높아요.
- 잔여 물량은 인천시청에서 매월 공개하는 군·구별 현황(엑셀)로 확인 가능합니다.
- 주변 전세가 대비 분양가를 비교하면 실거주/투자 가치 판단이 훨씬 쉬워집니다.
👉 검단은 “공급 폭탄 → 선별 투자”의 대표 지역입니다. 단지별 입지 차이가 성패를 가릅니다.
🏅 5위 서울 강동구 – 준공 후 미분양 300가구 이상💡 현장 포인트
- 주변 시세 대비 분양가가 높거나, 교통 호재가 미흡한 단지에서 발생하는 경우가 많아요.
- 하지만 서울 내 미분양은 희소성이 크기 때문에 **조건 조정(분양가 할인·추가 혜택)**이 나오는 순간이 곧 기회가 됩니다.
👉 “서울에서 미분양”이라는 말은 그만큼 협상 여지가 생겼다는 뜻이기도 해요.
📊 미분양을 바라보는 3가지 핵심 시선1️⃣ 준공 전 vs 준공 후
→ 준공 후 미분양은 관리비 부담이 시작되므로 조기 해소 가능성 낮음. 신중히 접근.3️⃣ 분양가-전세가-시세 차이
→ 이 세 가지 간격이 클수록 미분양이 오래 갈 가능성이 높아요.
🌿 왜 이런 지역들이 등장했을까? (미분양이 많은 이유 & 체크포인트)
자세하게 이야기하자면 너무 길지만, 꼭 알아야 할 핵심 포인트아래 5가지 입니다.
- 공급 집중 vs 수요 분산
예: 평택·검단 등은 택지지구 한 번에 많이 공급된 경우
=> 그래서 클러스터 지역은 더 꼼꼼히 봐야 돼요! - 교통·인프라 완성도
미분양 많은 지역은 ‘호재 예정’이 많은데, 아직 완전히 구현 안 된 경우
=> 역세권, 도로망, 학교 등 완성 수준 체크 필수! - 준공 후 미분양 존재 여부
준공 후 미분양이 많으면 입주 지연, 관리 문제 가능성 🔝
예: 서울 강동구 쪽에 준공 후 미분양 사례 있음 서울시 부동산 정보광장 - 분양가와 시세 괴리
주변 시세보다 분양가가 많이 높아서 계약 포기·미계약 가능성
=> “비슷한 위치 단지 시세와 비교”는 필수입니다.. - 잔여 물량·타입별 잔량
미분양 전체 수치만 볼 게 아니라, “소형/중형/대형 타입별 잔량”도 확인해야 해야합니다.
📎 참고 출처
- 국토교통부 ‘미분양 주택 현황’
- 서울시·인천시·경기도청 주택정책과 자료
- 주요 부동산 기사 (뉴시스, 아주경제 등)
✍️ 오늘 포스팅이 여러분의 부동산 판단에 도움이 되셨다면, 이웃 추가하고 다음 업데이트도 놓치지 마세요!
항상 도움되는 정보 계속 올려드리겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
'부동산 생활정보' 카테고리의 다른 글
| 생활형숙박시설 강제금 철퇴 예고! 미신고 시 공시가격 10% 이행금 부과된다? (0) | 2025.10.02 |
|---|---|
| 2025년 수도권 상가 공실률 높은 지역 TOP3 (2) | 2025.09.30 |
| 🏠 전세 사기 예방 필수 가이드! 깡통전세 당하지 않으려면 계약 전에 이것만은 꼭 확인하세요 (1) | 2025.09.27 |
| 📑 부동산 중개계약 해지 방법 & 계약 파기 시 수수료, 꼭 알아야 할 핵심 정리 (1) | 2025.09.26 |
| 중개수수료 꼭 부가세 별도로 내야하나요? (0) | 2025.09.24 |